英亚体育登录-官网-沪苏通高铁通车,复星旅文太仓复游城蓄势待发

  上海至苏州至南通铁路(以下简称沪苏通铁路)将于7月1日开通运营,车票自6月30日11时对外发售。在沪通铁路开通后,从上海到太仓最快只需要15分钟,大大便利了上海及长三角地区游客的周边游选择。同时也意味着,长三角三小时交通圈的度假经济全面开启。

  随着高铁网络的完善,以及太仓南站的“挂牌”上线,意味着太仓正式步入高铁时代,迈进环沪半小时经济圈。太仓未来将拥有“5+1”的交通网络,在高铁2个小时半径圈内,可以覆盖1.6亿人,这也是目前国内人口密度最高、人均GDP最高、最富裕的区域,具有多次、重复消费的度假需求。

  目前,太仓在交通建设上,已经多方面融入“上海半小时经济圈”,成为长三角地区重要枢纽节点城市。从数据来看,从临港新城到上海市区(人民广场)约74KM,从启东到上海市区(人民广场)约102KM,昆山到上海市区(人民广场)的距离约60KM,而从太仓至上海市区(人民广场)仅有约36KM。环沪城市中距离上海最近的城市之一,其实是太仓。

  坐拥长三角一体化,投资百亿的太仓复游城有望复制亚特兰蒂斯传奇

  复星旅文的太仓复游城距离太仓南站仅600米,未来太仓将与上海连成一体,15分钟就能穿梭双城。2018年复星旅文在太仓获得了总面积超过48.3万平方米地块的土地使用权(订立协议并支付23.12亿元价款),2019年1月开工,2019年底对外开放商业地块展示中心及营销样板间,建筑工程预计在2021年起按阶段在随后3-4年内完成。

  太仓复游城项目开发成本预计为132亿元人民币,总建筑面积约128.6万平方米,项目计划包括可售度假物业单位(将被设计为面向中高端客户的高层公寓),总建筑面积超55.4万平方米,将拥有华东地区最大的室内滑雪场之一、运动乐园、Club Med度假村、Sun wing亲子酒店及欧洲风情小镇等。

  截止2019年底,复星旅游文化在太仓项目总成本累计为26.63亿元,该费用含2018年已支付的23.12亿元土地收购价款,2019上半年投入约6800万元。

  太仓复游城是复星旅游文化旗下继三亚亚特兰蒂斯之后第二个旅游目的地项目。亚特兰蒂斯自2018年4月正式营业后,截至到2019年,累计经营收入已经超过20亿元,是国内旅游项目的新标杆。三亚亚特兰蒂斯是以酒店为核心,内嵌多元化产品及服务项目,包括水族馆、水世界、海豚湾、迷你营等亲子娱乐项目,配套还有高端餐饮、购物等,是国内唯一七星级酒店,也是三亚的顶级综合旅游目的地。

  三亚亚特兰蒂斯项目的成功运营经验为复星旅游文化继续扩张建立了范式,。

  坐拥长三角优质资源,弥补滑雪项目空缺

  太仓复游城占地1平方公里,由世界排名第一的设计公司Gensler设计,项目预计最高峰单日可容纳近10万人,每年吸引超过500万人次客流,计划打造成为现代国际度假生活风情的旅游目的地小镇。

  项目包含阿尔卑斯冰雪世界和复游体育公园两大旅游核心IP,以及Club Med Joyview城市度假型酒店、欧洲风情商业街两大休闲度假内容。欧洲风情商业街营造快乐时尚地中海风情,阿尔卑斯室内冰雪世界由Club Med和滑雪场经营管理的世界领军者、法国阿尔卑斯集团(CDA)共同管理,包含一个滑雪学校、三条滑雪道和24项嬉雪娱雪活动,建成后将成为华东最大的室内滑雪场馆。复星旅文旗下多个品牌也都将进驻太仓复游城,包括爱必侬、迷你营、泛秀、复游雪等。

  国内已经开业运营的室内冰雪乐园有绍兴乔波冰雪世界和广州融创雪世界这两家较大规模的室内滑雪场,测算得两处室内滑雪场的相邻地级市游客渗透率约为2.0%、5.07%,假设2025年太仓冰雪世界的渗透率为4%(长三角主要城市人口8000万人),则年接待游客数量人次可达320万人次。

  广州融创雪世界建筑面积达7.5万平方米,开业一年来游客量已经达到230万人次。而太仓复游城冰雪世界面积达30万平方米,未来游客规模可观。

  太仓复游城项目估值测算 

  三亚亚特兰蒂斯项目的成功运营,一方面得益于商业模式,即采取长期以旅游运营为主,短期通过地产销售回收成本的商业模式。一方面可以通过房地产销售迅速回款,抵消旅游目的地开发成本;另一方面旅游带来的长期效应可以持续吸引人流,旅游地产也可以作为旅游资源的补充,为业主提供可观回报。

  在产品设计上看,太仓复游城预计高峰期可容纳近10万人,成熟期年接待游客量约500万人次。随着项目不断完工开业,客单价预计有所提升,成熟期预计客单价在300元左右。按照公司公布的数据显示,太仓可销售度假旅馆和住宅面积约56万平方米。目前,太仓项目所在区域度假类楼盘每平米均价为25000左右。

  我们预测可售物业在2020-2024年陆续推出,可售价格每年递增5%计算,则2020-2024年的物业的现金流入有望达24.7亿、37.5亿、40亿、26亿、15.6亿,物业总营收有望达到人民币144.6亿,不仅可以覆盖复游城开发成本,也将为公司带来强劲的收入增长。

  而从太仓复游城长期旅游运营上看,2022-2025年太仓复游城旅游目的地运营营收为人民币3亿、6亿、8亿、10亿,2025至2029每年维持12亿。

  笔者粗略估算,项目从2020-2029年的现金流累计可超过250亿;十年累计自由现金流超过150亿,假设10%的wacc,1.2的企业beta,项目终值现值约100亿,假设十年间项目平均有息负债30亿,项目股权价值约70亿,相当于亚特兰蒂斯成长期的估值。

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责任编辑:石秀珍 SF183